Sửa nhà có cần xin phép không? Những lưu ý cần bạn chú ý
Bạn đang có ý định cải tạo lại không gian sống nhưng lại băn khoăn sửa nhà có cần xin phép hay không? Việc tự ý sửa chữa khi chưa nắm rõ quy định pháp luật có thể khiến bạn đối mặt với rắc rối: bị phạt hành chính, buộc tháo dỡ, thậm chí chậm tiến độ thi công. Đừng lo! Bài viết dưới đây sẽ giúp bạn hiểu rõ khi nào cần xin phép sửa nhà, thủ tục ra sao và cách thực hiện đúng luật – đơn giản, hiệu quả, tránh mọi rủi ro pháp lý!
Sửa nhà có cần xin phép không?
Câu hỏi “Sửa nhà có cần xin phép không?” là một trong những thắc mắc phổ biến khi gia chủ muốn cải tạo, sửa chữa lại tổ ấm. Câu trả lời có thể là CÓ hoặc KHÔNG, tùy thuộc vào mức độ sửa chữa và quy định địa phương. Dưới đây là câu trả lời chi tiết từ của chúng tôi, đúng pháp lý tại Việt Nam (theo Luật Xây dựng 2014 và các nghị định liên quan):
Những trường hợp sửa nhà KHÔNG cần xin phép xây dựng
Theo Điều 89, Luật Xây dựng 2014 (sửa đổi 2020), bạn KHÔNG cần xin giấy phép xây dựng khi:
Sửa chữa, cải tạo nhà ở không làm thay đổi kết cấu chịu lực.
Không làm thay đổi công năng sử dụng hoặc ảnh hưởng đến môi trường, an toàn công trình.
Công trình nằm ngoài khu vực bảo tồn, di tích lịch sử – văn hóa.
Không thay đổi diện tích sàn xây dựng, không cơi nới thêm tầng hay mở rộng.
📌 Ví dụ không cần xin phép:
Sơn sửa lại tường nhà, thay cửa, lát gạch.
Sửa mái tôn, sửa nhà vệ sinh, nâng cấp nội thất bên trong.
Những trường hợp sửa nhà CẦN xin phép xây dựng
Bạn phải xin giấy phép sửa chữa, cải tạo nhà ở khi:
Có tác động đến kết cấu chịu lực như: đục phá tường chịu lực, thay dầm, sàn bê tông.
Cơi nới, nâng tầng, mở rộng diện tích.
Thay đổi công năng sử dụng (ví dụ: từ nhà ở sang cho thuê kinh doanh).
Nhà nằm trong khu vực bảo tồn hoặc thuộc quy hoạch đô thị đặc biệt.
📌 Ví dụ cần xin phép:
Xây thêm gác lửng, đổ thêm sàn bê tông, nâng mái nhà.
Phá tường cũ để làm lại kết cấu mới.
Cải tạo nhà cấp 4 thành nhà tầng.
Sửa nhà không xin phép phạt bao nhiêu?
Theo quy định pháp luật hiện hành, việc sửa nhà có cần xin phép xây dựng là điều bắt buộc trong đa số trường hợp, ngoại trừ hai trường hợp được miễn phép theo Luật Xây dựng. Nếu tự ý thi công sửa chữa nhà mà không xin phép, chủ đầu tư có thể phải chịu các mức xử phạt hành chính rất nặng theo Nghị định 16/2022/NĐ-CP.
Mức phạt khi sửa nhà không xin giấy phép xây dựng (theo Điều 16 Nghị định 16/2022)
🏠 Đối với nhà ở riêng lẻ: Phạt từ 60 – 80 triệu đồng.
🏛 Nhà nằm trong khu bảo tồn, di tích lịch sử – văn hóa hoặc công trình đặc biệt: Phạt từ 80 – 100 triệu đồng.
🏗 Công trình yêu cầu lập báo cáo nghiên cứu khả thi/kỹ thuật: Phạt từ 120 – 140 triệu đồng.
Không chỉ phạt tiền – còn có thể bị buộc tháo dỡ công trình!
Ngoài hình phạt tài chính, nếu công trình đã hoàn thiện và không tuân thủ đúng quy định, thì theo điểm c, khoản 15, Điều 16, chủ đầu tư sẽ bị buộc tháo dỡ toàn bộ phần vi phạm.
Trong trường hợp đang thi công xây dựng không phép, chủ đầu tư hoặc chủ nhà bắt buộc phải tạm dừng thi công ngay lập tức khi có yêu cầu từ cơ quan chức năng. Dưới đây là quy trình xử lý vi phạm xây dựng không phép theo đúng quy định pháp luật hiện hành:
Lập biên bản và yêu cầu ngừng thi công
Cơ quan có thẩm quyền sẽ tiến hành lập biên bản vi phạm hành chính.
Đồng thời yêu cầu chủ đầu tư tạm dừng thi công công trình vi phạm cho đến khi hoàn tất thủ tục pháp lý.
Bổ sung giấy phép xây dựng trong thời gian quy định
Đối với dự án công trình lớn: Chủ đầu tư có tối đa 90 ngày để hoàn thiện hồ sơ và xin cấp phép xây dựng bổ sung hoặc điều chỉnh giấy phép hiện có.
Đối với nhà ở riêng lẻ: Thời hạn hoàn tất thủ tục là 30 ngày kể từ ngày lập biên bản vi phạm.
Quá thời hạn không xuất trình giấy phép: Bị buộc tháo dỡ
Nếu không xuất trình được giấy phép xây dựng trong thời gian quy định, cơ quan có thẩm quyền sẽ:
Ra quyết định buộc tháo dỡ phần công trình xây dựng sai phép hoặc không phép.
Mọi chi phí tháo dỡ và xử lý vi phạm do chủ đầu tư chịu trách nhiệm.
Hồ sơ xin cấp phép sửa chữa nhà ở gồm những gì?
Theo quy định tại Điều 47 Nghị định 15/2021/NĐ-CP, để được cấp phép sửa chữa, cải tạo nhà ở riêng lẻ, gia chủ cần chuẩn bị đầy đủ hồ sơ xin phép sửa chữa nhà theo danh mục sau:
- Đơn đề nghị cấp giấy phép sửa chữa, cải tạo nhà cũ hà nội riêng lẻ (theo Mẫu số 01 Phụ lục II ban hành kèm theo Nghị định 15/2021/NĐ-CP);
- Giấy tờ chứng minh quyền sở hữu, quản lý hoặc sử dụng công trình nhà ở riêng lẻ theo quy định pháp luật hiện hành;
- Bản vẽ hiện trạng bộ phận công trình dự kiến sửa chữa, cải tạo kèm ảnh chụp thực tế của công trình;
- Hồ sơ thiết kế sửa chữa, cải tạo phù hợp với từng loại công trình theo quy định chuyên ngành;
- Trường hợp công trình nằm trong khu vực di tích lịch sử, văn hóa hoặc danh lam thắng cảnh đã được xếp hạng, cần bổ sung văn bản chấp thuận của cơ quan nhà nước có thẩm quyền về sự cần thiết và quy mô cải tạo.
Chi phí xin giấy phép sửa chữa nhà ở
Chi phí xin giấy phép sửa chữa nhà là khoản tiền mà chủ đầu tư hoặc chủ sở hữu công trình cần chi trả để hoàn tất thủ tục pháp lý khi cải tạo nhà ở. Khoản chi này bao gồm lệ phí cấp giấy phép xây dựng và chi phí thuê đơn vị thiết kế bản vẽ sửa chữa (nếu cần). Cụ thể như sau:
🔹 Lệ phí cấp giấy phép sửa chữa, cải tạo nhà ở
Đây là khoản phí bắt buộc, được thu khi bạn thực hiện xin phép sửa chữa nhà tại cơ quan chức năng.
Mức phí không cố định, vì sẽ được quy định cụ thể bởi Hội đồng Nhân dân cấp tỉnh tùy theo từng địa phương.
Do đó, chi phí xin cấp phép ở Hà Nội, TP.HCM hay các tỉnh khác có thể sẽ khác nhau tùy theo quy định địa phương.
🔹 Chi phí thuê thiết kế bản vẽ sửa chữa nhà
Nếu gia chủ không thể tự lập bản vẽ hiện trạng và phương án cải tạo, bắt buộc phải thuê đơn vị thiết kế chuyên nghiệp thực hiện.
Chi phí thiết kế bản vẽ sửa chữa nhà sẽ phụ thuộc vào:
Quy mô và hạng mục cần cải tạo.
Đơn giá và kinh nghiệm của đơn vị thiết kế.
Thỏa thuận riêng giữa hai bên.
Không có mức giá cố định, nhưng thường dao động từ vài trăm nghìn đến vài triệu đồng tùy mức độ phức tạp.
Mẫu đơn xin giấy phép sửa nhà
CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM
Độc lập – Tự do – Hạnh phúc
ĐƠN ĐỀ NGHỊ CẤP GIẤY PHÉP SỬA CHỮA, CẢI TẠO NHÀ Ở RIÊNG LẺ
Kính gửi: UBND Quận/Huyện/TP ……………………………………….
Phòng Quản lý đô thị (hoặc phòng có thẩm quyền)
Tôi tên là: ……………………………………………………..
Ngày sinh: ………./………./………..
CMND/CCCD số: …………………………… cấp ngày: ………./………./……….. tại: ……………………………….
Địa chỉ thường trú: …………………………………………………………………………..
Điện thoại liên hệ: …………………………………………………….
Là chủ sở hữu nhà ở tại địa chỉ: ………………………………………………………………………….
Hiện trạng công trình:
- Loại công trình: Nhà ở riêng lẻ
- Số tầng hiện có: …………………….
- Diện tích xây dựng: ………………. m²
- Diện tích sàn: ……………………….. m²
- Năm hoàn thành: …………………..
Nội dung đề nghị cấp phép sửa chữa, cải tạo như sau:
………………………………………………………………………………….
………………………………………………………………………………….
Tôi cam kết:
- Việc sửa chữa, cải tạo không làm thay đổi công năng sử dụng, không ảnh hưởng đến kết cấu chịu lực của công trình.
- Tuân thủ đúng các quy định của pháp luật về xây dựng, phòng cháy chữa cháy, bảo vệ môi trường và quy hoạch được duyệt.
- Chịu trách nhiệm hoàn toàn trước pháp luật nếu có sai phạm.
Kèm theo đơn này là các tài liệu:
- Bản sao giấy tờ chứng minh quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà.
- Bản vẽ hiện trạng và phương án sửa chữa.
- Ảnh chụp công trình hiện trạng.
- [Các tài liệu khác nếu có].
Rất mong quý cơ quan xem xét và cấp giấy phép sửa chữa, cải tạo theo quy định.
…, ngày … tháng … năm …
Người làm đơn
(Ký, ghi rõ họ tên)
Việc sửa nhà có cần xin phép không chỉ là quy định pháp luật, mà còn là bước quan trọng giúp đảm bảo quá trình thi công diễn ra đúng quy chuẩn, an toàn và tránh rắc rối pháp lý về sau. Dù là sửa chữa nhỏ hay cải tạo lớn, chủ nhà cần nắm rõ các trường hợp bắt buộc phải xin phép để tránh bị xử phạt và buộc tháo dỡ công trình vi phạm.
Nếu bạn đang có kế hoạch sửa nhà và chưa rõ thủ tục pháp lý cần thiết, đừng ngần ngại tìm đến sự hỗ trợ của chuyên gia hoặc đơn vị tư vấn uy tín để được hướng dẫn đầy đủ, chính xác nhất. Chủ động tuân thủ đúng quy định sẽ giúp bạn an tâm thi công, vững bước xây dựng tổ ấm lý tưởng cho gia đình!
Bài viết liên quan
Diện tích nhà cấp 4 2 phòng ngủ bao nhiêu là hợp lý?
Nhà cấp 4 có 2 phòng ngủ hiện đang là một trong những kiểu nhà phổ biến nhất tại Việt Nam, đặc biệt ở khu vực nông thôn và ngoại ô thành phố. Mẫu nhà này không chỉ tiết kiệm chi phí, dễ xây dựng mà còn đảm bảo đầy đủ công năng cho các […]
Thủ tục xin phê duyệt phá dỡ nhà: hướng dẫn chi tiết 2025
Phá dỡ nhà không chỉ là một hoạt động vật lý đơn thuần, mà còn liên quan đến nhiều quy định pháp lý nghiêm ngặt và trách nhiệm xã hội. Vì vậy, nếu bạn đang có kế hoạch phá dỡ công trình nhà ở, việc thực hiện đúng thủ tục xin phê duyệt phá dỡ […]
Cách Tính Diện Tích Nhà Chuẩn: Từ Sàn, Móng Đến Tầng Hầm
Trong lĩnh vực bất động sản, xây dựng hoặc khi giao dịch nhà ở, “diện tích nhà” là một yếu tố then chốt. Nó ảnh hưởng trực tiếp đến việc xác định chi phí xây dựng, định giá tài sản cũng như đảm bảo tính pháp lý trong các giấy tờ liên quan. Tuy vậy, […]
Kích thước nhà thờ 3 gian nhỏ: Lựa chọn tối ưu cho không gian
Trong kiến trúc truyền thống Việt Nam, nhà thờ 3 gian không chỉ là nơi thờ cúng tổ tiên mà còn là biểu tượng của văn hóa gia tộc, thể hiện lòng thành kính và đạo hiếu. Tuy nhiên, không phải gia đình, dòng họ nào cũng có quỹ đất rộng rãi để xây dựng […]
Các hạng mục thi công sửa chữa, cải tạo sân pickleball
Sân pickleball xuống cấp, mặt sân bong tróc, đường line mờ nhạt khiến trải nghiệm thi đấu giảm sút? Điều này không chỉ ảnh hưởng đến chất lượng trận đấu mà còn tiềm ẩn nguy cơ chấn thương. Đã đến lúc bạn cần cải tạo sân pickleball chuyên nghiệp để khôi phục diện mạo và […]
