Các trường hợp sửa nhà không phải xin phép theo quy định

Khi có nhu cầu cải tạo, nâng cấp nơi ở, nhiều gia chủ thường băn khoăn liệu việc sửa chữa có cần phải xin phép hay không. Trên thực tế, pháp luật đã quy định rõ các trường hợp sửa nhà không phải xin phép, giúp người dân tiết kiệm thời gian, chi phí và tránh rắc rối pháp lý. Việc nắm rõ những quy định này không chỉ đảm bảo quá trình sửa chữa diễn ra thuận lợi, an toàn mà còn tránh bị xử phạt hành chính. Bài viết sau sẽ tổng hợp chi tiết những trường hợp cụ thể để bạn dễ dàng áp dụng.

Table of Contents

Các trường hợp sửa nhà không phải xin phép

Theo quy định tại Điều 89 Luật Xây dựng năm 2014 (được sửa đổi, bổ sung năm 2020), không phải mọi hoạt động sửa chữa, cải tạo nhà ở đều cần giấy phép. Một số trường hợp sửa nhà không phải xin phép bao gồm:

Sửa chữa, cải tạo bên trong công trình

Bạn không cần xin phép nếu sửa chữa nhỏ bên trong như sơn lại tường, thay gạch nền, đóng trần thạch cao, đi lại hệ thống điện nước, thay thiết bị nội thất hoặc tu sửa phòng, cửa. Mọi hoạt động sửa chữa miễn không ảnh hưởng đến kết cấu chịu lực và không thay đổi chức năng nhà ở.

Sửa chữa, cải tạo nội bên trong công trình

Sửa chữa, cải tạo mặt ngoài không tiếp giáp đường

Trường hợp sửa chữa mặt ngoài của công trình mà vị trí này không tiếp giáp đường trong đô thị có yêu cầu quản lý kiến trúc, bạn cũng được miễn giấy phép xây dựng.

Không làm thay đổi công năng sử dụng

Các sửa chữa không làm đổi mục đích sử dụng ban đầu (ví dụ: từ nhà ở sang kinh doanh), không đòi hỏi phải xin phép. Việc cải tạo vẫn phải giữ nguyên công năng nhà ở như trước đây.

Không ảnh hưởng đến kết cấu chịu lực

Nếu nội dung cải tạo nhà cửa không tác động đến khả năng chịu lực của ngôi nhà (không phá dỡ, di chuyển cột, dầm, móng) thì chủ nhà không phải xin giấy phép xây dựng.

Đảm bảo quy hoạch xây dựng

Sửa chữa cần tuân thủ quy hoạch xây dựng do cơ quan nhà nước phê duyệt, nghĩa là không vượt quá chiều cao, diện tích hoặc chỉ giới xây dựng đã quy định.

Đảm bảo an toàn phòng cháy chữa cháy và bảo vệ môi trường

Các hạng mục sửa chữa phải thực hiện đúng quy định về phòng cháy chữa cháy và bảo vệ môi trường để được miễn giấy phép. Nếu không đảm bảo các yếu tố an toàn, chủ đầu tư vẫn phải thực hiện thủ tục xin phép theo quy định.

Sửa chữa, cải tạo bên trong công trình như sơn lại nhà, thay gạch nền,... không cần xin giấy phép — Sửa chữa, cải tạo bên trong công trình như sơn lại nhà, thay gạch nền,… không cần xin giấy phép

Các trường hợp sửa chữa nhà bắt buộc phải xin phép xây dựng

Theo Điều 89 Luật Xây dựng 2014 (sửa đổi, bổ sung năm 2020), không phải mọi hoạt động sửa nhà đều được miễn giấy phép. Nhiều trường hợp bắt buộc phải xin phép xây dựng để đảm bảo an toàn, đúng quy hoạch và tránh bị xử phạt. Cụ thể:

Sửa chữa, cải tạo làm thay đổi kết cấu chịu lực của công trình: Nếu việc sửa chữa tác động đến móng, cột, dầm, sàn, tường chịu lực hoặc hệ thống kết cấu chính, gia chủ phải xin phép để cơ quan chức năng thẩm định.
Nâng tầng, mở rộng diện tích, cơi nới công trình: Các hoạt động như xây thêm tầng, mở rộng ban công, xây thêm phòng, nới rộng diện tích sàn đều cần giấy phép vì làm thay đổi quy mô công trình.
Sửa chữa làm thay đổi công năng sử dụng: Ví dụ biến nhà ở thành cơ sở kinh doanh, văn phòng hoặc nhà trọ cho thuê quy mô lớn. Trường hợp này cần được cơ quan quản lý cấp phép nhằm đảm bảo an toàn, phù hợp quy hoạch.
Sửa chữa, cải tạo mặt ngoài công trình tại khu vực đô thị có yêu cầu quản lý kiến trúc: Nếu nhà ở nằm trên các tuyến phố chính hoặc khu vực có quy hoạch kiến trúc chặt chẽ, việc thay đổi mặt ngoài (như ốp đá, thay cửa lớn, thay mái) đều phải xin phép.

Các công trình trong khu vực bảo tồn, di tích lịch sử – văn hóa: Sửa chữa, cải tạo nhà ở trong khu vực di tích, công trình có giá trị bảo tồn phải được cơ quan có thẩm quyền cho phép để tránh vi phạm.

Sửa chữa, cải tạo làm thay đổi kết cấu chịu lực của công trình bắt buộc phải xin giấy phép xây dựng

Quy định phạt khi cải tạo nhà không xin phép đúng quy định

Theo Nghị định 16/2022/NĐ-CP của Chính phủ về xử phạt vi phạm hành chính trong hoạt động xây dựng, trường hợp cải tạo, sửa chữa nhà ở mà không xin phép xây dựng khi thuộc diện bắt buộc sẽ bị xử phạt với các mức cụ thể như sau:

Phạt tiền từ 15 – 20 triệu đồng: áp dụng đối với hành vi tổ chức thi công xây dựng nhà ở riêng lẻ tại đô thị mà không có giấy phép xây dựng khi pháp luật yêu cầu.
Phạt tiền từ 30 – 50 triệu đồng: áp dụng đối với hành vi xây dựng công trình không phép thuộc trường hợp phải có giấy phép, nhưng không phải nhà ở riêng lẻ (ví dụ: nhà xưởng, công trình dịch vụ nhỏ lẻ).

Ngoài mức phạt hành chính, người vi phạm còn phải:

Ngừng thi công và làm thủ tục xin cấp phép theo đúng quy định.
Tháo dỡ phần công trình vi phạm nếu không đủ điều kiện để cấp phép bổ sung.
Chịu trách nhiệm khắc phục hậu quả, bao gồm đảm bảo an toàn công trình lân cận, phòng cháy chữa cháy và môi trường.

Tóm lại, việc nắm rõ các trường hợp sửa nhà không phải xin phép cũng như những tình huống bắt buộc phải xin phép là yếu tố quan trọng giúp gia chủ tránh rủi ro pháp lý và xử phạt hành chính. Mỗi công trình, hạng mục cải tạo đều cần được cân nhắc dựa trên quy định pháp luật hiện hành để đảm bảo an toàn, đúng quy hoạch và phù hợp nhu cầu sử dụng.