Khi nào phải xin giấy phép sửa chữa nhà? Quy định mới nhất

Việc sửa chữa, cải tạo nhà ở là nhu cầu thường xuyên của nhiều gia đình, nhưng không phải lúc nào cũng có thể tiến hành ngay mà không cần thủ tục pháp lý. Vậy khi nào phải xin giấy phép sửa chữa nhà? Thực tế, tùy theo mức độ sửa chữa, quy mô cải tạo và ảnh hưởng đến kết cấu công trình mà gia chủ sẽ phải xin phép hoặc không. Bài viết này sẽ giúp bạn nắm rõ các quy định cần thiết trước khi thực hiện.

Table of Contents

Giấy phép sửa chữa nhà là gì?

Giấy phép sửa chữa nhà là văn bản pháp lý do cơ quan nhà nước có thẩm quyền (thường là Ủy ban nhân dân cấp quận/huyện) cấp cho chủ sở hữu nhà ở hoặc công trình. Giấy phép này cho phép thực hiện việc sửa chữa, cải tạo nhà cửa theo đúng nội dung, quy mô, vị trí và thời hạn đã được phê duyệt.

Theo Luật Xây dựng 2014 (sửa đổi, bổ sung năm 2020) và Nghị định 15/2021/NĐ-CP, giấy phép sửa chữa nhà thuộc nhóm giấy phép xây dựng nhưng áp dụng riêng cho các trường hợp công trình đã có sẵn và cần chỉnh sửa, nâng cấp.

Mục đích của giấy phép này là:

Đảm bảo việc sửa chữa không ảnh hưởng đến kết cấu chịu lực, an toàn công trình và các công trình lân cận.
Giữ gìn cảnh quan đô thị, kiến trúc khu vực, đặc biệt ở những nơi có quy hoạch hoặc di tích lịch sử.
Giúp cơ quan quản lý giám sát hoạt động xây dựng, hạn chế tình trạng xây dựng, sửa chữa trái phép.

Giấy phép sửa chữa nhà là văn bản pháp lý do cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp

Khi nào phải xin giấy phép sửa chữa nhà?

Theo quy định tại Luật Xây dựng 2014 (sửa đổi, bổ sung 2020) và Nghị định 15/2021/NĐ-CP, không phải mọi hoạt động sửa chữa nhà ở đều cần xin phép. Tuy nhiên, trong một số trường hợp nhất định, gia chủ bắt buộc phải có giấy phép sửa chữa nhà để đảm bảo tính pháp lý và an toàn công trình. Cụ thể:

Thay đổi kết cấu chịu lực: Tháo dỡ tường chịu lực, đổ thêm sàn bê tông, cấy cột, nâng tầng, xây thêm gác lửng hoặc thay đổi chiều cao công trình. Những thay đổi này ảnh hưởng trực tiếp đến sự ổn định và độ an toàn của ngôi nhà.
Thay đổi công năng sử dụng: Dù không động chạm đến kết cấu, nhưng nếu việc cải tạo biến đổi mục đích sử dụng (ví dụ: từ nhà ở thành cửa hàng kinh doanh, văn phòng cho thuê), thì vẫn cần xin phép.
Ảnh hưởng đến môi trường hoặc công trình lân cận: Các hoạt động sửa chữa có nguy cơ gây lún, nứt, sụt lở làm ảnh hưởng đến công trình kế bên hoặc hạ tầng kỹ thuật xung quanh đều cần giấy phép.
Thay đổi kiến trúc mặt ngoài: Trường hợp sửa chữa, cải tạo mặt tiền trong khu vực có quy định quản lý kiến trúc đô thị, gia chủ bắt buộc phải xin phép để đảm bảo đồng bộ cảnh quan.
Công trình đặc biệt: Đối với công trình là di tích lịch sử – văn hóa, danh lam thắng cảnh đã được xếp hạng, việc sửa chữa, cải tạo phải có văn bản chấp thuận của cơ quan quản lý văn hóa bên cạnh giấy phép xây dựng.

Ngược lại, các hoạt động sửa chữa nhỏ như: sơn tường, lát gạch, thay cửa, thay mái tôn, sửa điện nước… không làm thay đổi kết cấu, công năng và không ảnh hưởng an toàn công trình thì không cần xin giấy phép.

Khi thay đổi kết cấu chịu lực hay công năng công trình thì cần xin giấy phép sửa chữa nhà

Mức phạt khi sửa chữa nhà không có giấy phép

Sửa chữa nhà mà không có giấy phép trong những trường hợp pháp luật bắt buộc phải xin phép sẽ bị xử phạt hành chính theo Nghị định 16/2022/NĐ-CP của Chính phủ về xử phạt vi phạm hành chính trong hoạt động xây dựng. Các mức phạt được quy định cụ thể như sau:

Phạt tiền đối với nhà ở riêng lẻ tại đô thị: Phạt từ 60 – 80 triệu đồng nếu sửa chữa, cải tạo mà không có giấy phép xây dựng theo quy định.
Phạt tiền đối với nhà ở riêng lẻ tại nông thôn nhưng nằm trong khu vực yêu cầu quản lý (khu bảo tồn, khu quy hoạch, khu chức năng đặc thù): Phạt từ 40 – 60 triệu đồng.
Phạt tiền đối với công trình khác (không phải nhà ở riêng lẻ): Phạt từ 80 – 100 triệu đồng nếu vi phạm tại đô thị. Phạt từ 60 – 80 triệu đồng nếu vi phạm tại nông thôn thuộc khu vực yêu cầu quản lý.

Biện pháp khắc phục hậu quả

Buộc dừng thi công và làm thủ tục xin giấy phép trong thời hạn quy định (thường là 60 ngày).
Nếu không thực hiện, cơ quan chức năng có quyền cưỡng chế tháo dỡ phần công trình vi phạm.

Như vậy, mức phạt khi sửa chữa nhà không có giấy phép là khá cao, chưa kể đến nguy cơ bị buộc tháo dỡ gây thiệt hại lớn về tài chính. Mức phí cấp giấy phép sửa nhà cũng không hề quá đắt đỏ. Do đó, trước khi cải tạo hoặc nâng cấp nhà, gia chủ nên tìm hiểu kỹ quy định pháp luật để tránh rủi ro không đáng có.

Thủ tục xin giấy phép sửa chữa nhà chi tiết

Theo Luật Xây dựng 2014 (sửa đổi, bổ sung 2020) và Nghị định 15/2021/NĐ-CP, việc xin giấy phép sửa chữa nhà được thực hiện theo một quy trình cụ thể. Gia chủ cần chuẩn bị đầy đủ hồ sơ và nộp tại cơ quan có thẩm quyền để được xem xét, cấp phép. Dưới đây là các bước chi tiết:

Hồ sơ xin giấy phép sửa chữa nhà

Đơn đề nghị cấp giấy phép sửa chữa, cải tạo nhà ở (theo mẫu).
Giấy tờ chứng minh quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà (sổ đỏ hoặc sổ hồng).
Bản vẽ hiện trạng công trình, mặt bằng, mặt đứng, mặt cắt hiện trạng, ảnh chụp nhà trước khi sửa chữa.
Bản vẽ thiết kế phần sửa chữa, cải tạo dự kiến thực hiện.
Văn bản liên quan khác nếu có (văn bản đồng ý của ban quản lý tòa nhà, cam kết an toàn, thẩm duyệt PCCC…).

Quy trình xin giấy phép

Bước 1: Chuẩn bị và nộp hồ sơ

Nộp 02 bộ hồ sơ tại UBND quận/huyện nơi có nhà cần sửa chữa. Có thể nộp trực tiếp, qua bưu điện hoặc Cổng dịch vụ công trực tuyến nếu địa phương hỗ trợ.

Bước 2: Tiếp nhận và kiểm tra hồ sơ

Cán bộ tiếp nhận kiểm tra, nếu hồ sơ hợp lệ sẽ cấp giấy biên nhận. Nếu thiếu hoặc chưa đúng, cơ quan sẽ hướng dẫn bổ sung. Chủ đầu tư có trách nhiệm hoàn thiện theo yêu cầu.

Bước 3: Thẩm định hồ sơ và kiểm tra thực tế

Cơ quan quản lý (Phòng Quản lý đô thị, Ban quản lý cấp huyện) sẽ thẩm định và kiểm tra thực địa. Đồng thời gửi lấy ý kiến các phòng ban liên quan nếu có.

Bước 4: Nhận kết quả

Sau tối đa 15 ngày làm việc kể từ khi nhận đủ hồ sơ hợp lệ, cơ quan cấp phép trả kết quả. Nếu từ chối cấp giấy phép, phải có văn bản giải thích rõ lý do.

Việc sửa chữa nhà không chỉ là cải tạo không gian sống mà còn liên quan đến các quy định pháp luật về xây dựng. Hiểu rõ khi nào phải xin giấy phép sửa chữa nhà, các thủ tục cần thiết và mức phạt nếu vi phạm sẽ giúp gia chủ chủ động hơn, tránh rủi ro về tài chính cũng như pháp lý.

Bài viết liên quan

Các trường hợp sửa nhà không phải xin phép theo quy định

Khi có nhu cầu cải tạo, nâng cấp nơi ở, nhiều gia chủ thường băn khoăn liệu việc sửa chữa có cần phải xin phép hay không. Trên thực tế, pháp luật đã quy định rõ các trường hợp sửa nhà không phải xin phép, giúp người dân tiết kiệm thời gian, chi phí và […]

Xem thêm